Affitti brevi 2026: perché sempre più proprietari tornano al lungo termine
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ridisegnato i confini degli affitti brevi gestiti da privati. La soglia chiave è il numero di immobili: nel regime privato restano ammessi al massimo 2 appartamenti destinati ad affitti brevi. Dal terzo immobile in poi scatta una presunzione legale assoluta, cioè senza possibilità di prova contraria, di esercizio di attività imprenditoriale.
Chi supera la soglia deve aprire partita IVA, iscriversi al Registro Imprese, applicare le regole IVA, versare i contributi INPS e presentare la SCIA al proprio Comune: un impianto di adempimenti molto più vicino a quello di un'attività ricettiva che a quello di un privato che affitta una seconda casa.
Le nuove aliquote della cedolare secca
Cambiano anche le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi nel regime privato: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo in poi.
Il confronto diventa netto se lo si mette accanto alla cedolare secca del canone concordato per il lungo termine, che resta al 10%: per chi ha più di un immobile la differenza di tassazione tra affitto breve e lungo termine concordato è molto più marcata rispetto al passato.
A questo si aggiungono restrizioni comunali sempre più frequenti nelle grandi città, che limitano dove e come si possono aprire nuovi affitti brevi.
Non solo l'Italia: lo stesso obiettivo in tutta Europa
L'Italia non è un caso isolato. In diversi paesi europei le regole sugli affitti brevi si sono fatte più severe, con lo stesso obiettivo dichiarato: liberare alloggi per chi vive stabilmente in città e contenere l'aumento dei prezzi delle case.
- In Svizzera alcuni Cantoni fissano un limite di 90 giorni di affitto breve all'anno per unità immobiliare, oltre a soglie sulla quota di seconde case ammesse per Comune.
- In Tirolo, tra i territori più rigidi d'Europa, servono permessi specifici e molti Comuni hanno vietato nuovi appartamenti turistici in intere zone.
- A Barcellona il rilascio di nuove licenze nel centro storico è bloccato.
- Ad Amsterdam il limite è di 30 giorni all'anno, a Berlino le restrizioni sono altrettanto stringenti.
Il filo conduttore è sempre lo stesso: meno case destinate ai turisti, più case disponibili per chi cerca un affitto stabile.
Perché il lungo termine torna a convenire
Messi insieme, la soglia dei due immobili, la cedolare secca più alta dal secondo appartamento e le restrizioni comunali in aumento stanno spingendo molti proprietari a rivalutare il lungo termine: meno complessità burocratica, tassazione più favorevole con il canone concordato e un flusso di inquilini stabili che, se selezionati bene, evita il via vai continuo tipico degli affitti brevi.
Tornare al lungo termine senza pensieri
Chi rimette un immobile sul mercato degli affitti a medio o lungo termine si trova davanti alla stessa domanda: come trovare un inquilino affidabile? È qui che strumenti come il Badge di Affidabilità e le verifiche più approfondite fanno la differenza. Puoi sapere prima con chi hai a che fare, generare gratuitamente il contratto (4+4, 3+2 a canone concordato o transitorio) e farlo firmare online con Firma Elettronica Avanzata (FEA).
Domande frequenti
La soglia dei due immobili vale per persona o per nucleo familiare?
Il riferimento è al soggetto che percepisce i redditi da locazione breve. Per situazioni con più intestatari conviene verificare con un commercialista.
Se ho tre immobili devo per forza aprire partita IVA?
Se tutti e tre sono destinati ad affitti brevi, la presunzione di attività imprenditoriale non ammette prova contraria. Destinarne uno al lungo termine cambia il quadro.
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