Stretta europea sugli affitti brevi: cosa cambia davvero

La stretta europea sugli affitti brevi è una proposta di regolamento che la Commissione europea non ha ancora presentato: darebbe a Stati, regioni e comuni il potere di limitare le locazioni turistiche dove le case costano troppo rispetto ai redditi di chi ci vive. Oggi non è una legge e non cambia nulla per chi affitta: è l'inizio di un percorso, non la fine.

I titoli di questi giorni sovrappongono tre cose diverse: un documento politico di dicembre, una proposta attesa a breve e un regolamento che invece si applica già.

Quello che è già in vigore

Dal 20 maggio 2026 si applica il regolamento (UE) 2024/1028 sulle locazioni brevi. Non tocca i canoni e non vieta nulla: riguarda i dati. Dove esiste una procedura di registrazione, e in Italia esiste, chi affitta dichiara alla piattaforma il proprio numero identificativo e la piattaforma trasmette i dati alle autorità.

In Italia quel numero è il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 1° gennaio 2025, da esporre all'esterno dell'immobile e da indicare in ogni annuncio. Chi affitta senza CIN rischia da 800 a 8.000 euro, chi non lo indica nell'annuncio da 500 a 5.000 euro, con rimozione immediata dell'annuncio irregolare.

Quello che invece è soltanto una proposta

Il piano europeo per la casa accessibile, presentato il 16 dicembre 2025, è una Comunicazione della Commissione: un documento di indirizzo che non impone obblighi a nessuno. Annunciava una futura iniziativa legislativa, il cosiddetto "Affordable Housing Act".

Alla data di pubblicazione di questo articolo quel testo non è ancora stato presentato ed è atteso a giorni. Quando arriverà sarà comunque una proposta: dovrà essere approvata da Parlamento europeo e Consiglio, che possono modificarla. Le anticipazioni lette finora vengono da bozze non definitive, quindi ogni numero che circola adesso può cambiare. Secondo quelle bozze le limitazioni riguarderebbero solo gli immobili diversi dall'abitazione principale.

I comuni, intanto, possono già intervenire

Non serve aspettare Bruxelles. Con la sentenza del 22 settembre 2020 sulle cause riunite Cali Apartments, la Corte di giustizia dell'Unione europea ha stabilito che un'amministrazione può subordinare ad autorizzazione preventiva la locazione ripetuta e per brevi periodi a chi è di passaggio: contrastare la scarsità di alloggi in affitto è un motivo imperativo di interesse generale. Riguardava la Francia e non crea obblighi in Italia, ma segna il perimetro entro cui i comuni possono già muoversi.

Cosa ha senso fare adesso

Poco, se si affitta un solo appartamento e in regola. Il cambiamento che pesa davvero resta quello fiscale italiano: dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti, e oltre quella soglia si presume l'attività d'impresa. Ne abbiamo scritto in affitti brevi e ritorno al lungo termine.

Chi valuta di spostare un immobile sul lungo periodo torna alla domanda di sempre: come scegliere l'inquilino. Il Badge di Affidabilità permette di sapere prima con chi si ha a che fare, e il contratto si genera gratis e si firma con Firma Elettronica Avanzata (FEA). La registrazione all'Agenzia delle Entrate (AdE), quando prevista, resta a carico delle parti.

Domande frequenti

Posso ancora affittare per pochi giorni?

Sì. Nessuna norma europea lo vieta e la proposta annunciata non è in vigore. Restano gli obblighi italiani già noti, a partire dal CIN.

Le nuove regole riguarderebbero anche la casa in cui vivo?

Secondo le bozze circolate finora no: le limitazioni colpirebbero gli immobili diversi dall'abitazione principale. Il testo definitivo però non esiste ancora.

Il regolamento europeo vale anche per gli affitti lunghi?

No. Riguarda le locazioni brevi offerte tramite piattaforme online. Per il 4+4, il 3+2 e i contratti transitori non cambia nulla.

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