Affitti a canone concordato: perché ora sono la maggioranza
Nel 2025, nei 103 capoluoghi italiani, i nuovi contratti a canone concordato hanno superato quelli a canone libero: 145mila contro 141mila, secondo l'Osservatorio sul mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (AdE) sui contratti registrati. Il "4+4", cioè la formula più diffusa dal 1998 a oggi, è diventato minoranza.
Il dato interessa chi possiede una casa per un motivo che non è statistico. Il canone concordato è nato come formula calmierata, un affitto più basso in cambio di uno sconto fiscale, ma in molte città quel divario si è ristretto.
Dove i canoni calmierati sono saliti di più
Confrontando il 2018 con il 2025, in 44 capoluoghi su 103, poco più di quattro su dieci, il canone concordato è cresciuto più di quello di mercato. Il caso più evidente è Milano: più 78,4% per i concordati contro più 38% per i "4+4" nello stesso periodo.
Non è una regola valida ovunque. Nella media dei capoluoghi i canoni liberi restano avanti, saliti del 27,9% contro il 24,6% dei concordati. Dipende dalla città, e in parecchie il vecchio sconto non è più quello di qualche anno fa.
Perché il sorpasso è arrivato adesso
Mentre il divario tra i canoni si assottigliava, il vantaggio fiscale è rimasto intero. Su un contratto a canone concordato la cedolare secca è al 10%, contro il 21% del canone libero, e si aggiungono la base ridotta per l'imposta di registro e, dove prevista, un'aliquota IMU più bassa.
L'aliquota al 10% però non vale ovunque: dipende dal comune in cui si trova l'immobile. Come funziona nel dettaglio lo abbiamo spiegato in canone concordato: cos'è e quando conviene.
Il conto da rifare prima di firmare
Il confronto giusto si fa sul netto, non sul lordo. Un esempio semplice: 1.000 euro al mese a canone libero, con cedolare al 21%, ne lasciano 790; 900 euro a canone concordato, con cedolare al 10%, ne lasciano 810. Cento euro in meno sulla carta, venti in più in tasca, senza contare gli sconti su registro e IMU.
Il risultato cambia da comune a comune e da immobile a immobile, quindi conviene rifare il calcolo con i valori dell'accordo territoriale della propria città invece di darlo per scontato. Nei casi dubbi il riferimento resta un commercialista o un CAF.
Domande frequenti
Posso applicare il canone concordato ovunque?
La formula sì, ma la cedolare secca al 10% spetta solo nei comuni previsti dalla legge. Altrove l'aliquota torna al 21%.
Devo passare per forza da un'associazione?
Per i contratti non assistiti serve l'attestazione di rispondenza, rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale: è la condizione per ottenere le agevolazioni.
Il contratto dura sempre tre anni?
La forma tipica è il "3+2", tre anni più due di rinnovo. Esistono anche la versione transitoria e quella per studenti universitari, con regole proprie.
Scrivi il contratto e firmalo online
Scelta la formula, il contratto si compila e si firma senza stampare niente: su Affitti per chi ha Fretta puoi generare il contratto d'affitto online gratuitamente, nel formato che ti serve, e farlo firmare da entrambe le parti con Firma Elettronica Avanzata (FEA), che vale quanto una firma su carta. La registrazione all'Agenzia delle Entrate, quando prevista per legge, resta a carico delle parti. Se hai un dubbio su quale formula scegliere, contattaci.